KI-Bilder und Objektvideos in Immobilienanzeigen kennzeichnen: Wann virtuelles Homestaging ein Label braucht

Was ist virtuelles Homestaging, und wo steckt sonst KI in Immobilienanzeigen?

Virtuelles Homestaging, auch Virtual Staging genannt, ist das digitale Einrichten von Raumfotos: In die Aufnahme eines leeren oder unvorteilhaft möblierten Raums fügt eine Software oder KI Möbel, Dekoration und Licht ein. Das Ergebnis sieht aus wie ein Foto, zeigt aber einen Zustand, den es in der Wohnung nicht gibt. Beim physischen Homestaging stehen echte Möbel im Objekt; darum geht es hier nicht.

Wer durch Anzeigen auf ImmobilienScout24 scrollt, sieht regelmäßig KI-möblierte Räume, einen von fünf Fällen:

1. Virtuelles Homestaging: Der leer fotografierte Raum erscheint möbliert.
2. Fassade und Umgebung: Fassade renoviert, Nachbarhaus verschwunden, Himmel getauscht.
3. Bilderweiterung (Outpainting): Die KI schreibt das Bild über den Rand fort, bis zum hinzuerfundenen Raumteil.
4. Objektvideo aus Fotos: Aus Standfotos errechnet die KI eine Kamerafahrt, oft mit Spiegelungen oder Kaminfeuer.
5. KI-Rendering eines Neubaus: Ein Gebäude, das noch nicht steht, wirkt wie fotografiert.

„Virtuell möbliert“ steht seit Jahren in Anzeigen; neu ist die gesetzliche Pflicht dahinter, deren Rahmen der Überblick zur KI-Kennzeichnungspflicht beschreibt. Die erste Frage ist, wen diese Pflicht in der Kette vom Maklerbüro bis zum Portal trifft.

Wer muss kennzeichnen: der Makler, der Dienstleister oder das Portal?

Betreiber ist, wer ein KI-System in eigener Verantwortung nutzt und den Inhalt beruflich einsetzt. Wer entscheidet, dass KI ins Bild kommt, trägt die sichtbare Offenlegung, auch wenn ein Dienstleister die Software bedient und ein Portal die Anzeige zeigt.

So definiert Art. 3 Nr. 4 AI Act den Betreiber. Verantwortung heißt für die EU-Kommission: entscheiden, ob und wie das System eingesetzt wird; technische Kontrolle braucht es nicht zwingend. In der Kette aus Maklerbüro, Dienstleister, KI-Tool und Portal heißt das:

• Makler, Bauträger, Hausverwaltung, die KI-Bilder bestellen oder erzeugen: Betreiber, sichtbare Offenlegung nach Art. 50 Abs. 4 AI Act.
• Staging- oder Video-Dienstleister: handelt unter Ihrer Verantwortung, wenn Sie den KI-Einsatz bestellen; die Pflicht bleibt bei Ihnen. Eigene Anbieterpflichten kann er haben, wenn er das KI-System entwickelt oder entwickeln lässt und unter eigenem Namen in Betrieb nimmt; mit einem fremden Tool ist er Auftragnehmer oder selbst Betreiber.
• Anbieter des KI-Tools: muss die Datei maschinenlesbar markieren, also so, dass Prüfprogramme die Markierung auslesen können (Art. 50 Abs. 2 AI Act). Der Anbieter markiert für Maschinen, Sie legen für Menschen offen.
• Immobilienportal: verbreitet nur und ist kein Betreiber. Die EU-Kommission ermuntert Portale nachdrücklich, Ihr Label und die Herkunftsangaben zu erhalten; verpflichtet sind sie dazu nach dem AI Act nicht.

Bestellen Sie „bitte die drei leeren Zimmer per KI möblieren“, sind Sie Betreiber. Bestellen Sie nur „Exposé-Bilder“, ohne den KI-Einsatz zu kennen oder zu steuern, sind Sie es nach Auffassung der Kommission nicht; dann trägt der Dienstleister die Offenlegung. Wer als Privatperson einmalig die eigene Wohnung verkauft, nutzt das System in der Regel rein privat und fällt aus dem AI Act heraus (Art. 2 Abs. 10 AI Act); bei Vermietung mit laufenden Einnahmen ist das nach Auffassung der Kommission nicht ausgemacht. Die Rollen mit dem Agentur-Fall: Wer muss KI-Bilder kennzeichnen?. Steht die Rolle fest, bleibt die Frage, welche Bilder überhaupt ein Label brauchen.

Nur das labeln, was wirklich gelabelt werden muss

Belichtung, Farbe und Rauschen dürfen Sie ohne Label korrigieren, Passanten entfernen. Sobald die KI etwas ins Bild setzt, das dort nicht war, oder Fassade und Umgebung verändert, ist das Bild in der Regel ein Deepfake im Sinne des AI Act und kennzeichnungspflichtig.

Art. 3 Nr. 60 AI Act bezeichnet als Deepfake jeden durch KI erzeugten oder manipulierten Bild-, Ton- oder Videoinhalt, der wirklichen Personen, Gegenständen, Orten, Einrichtungen oder Ereignissen ähnelt und fälschlicherweise als echt oder wahrheitsgemäß erscheinen würde; „Einrichtungen“ meint realistische, nicht menschliche Lebewesen, etwa Tiere. Eine Wohnung ist ein Ort, Möbel sind Gegenstände; ein KI-möbliertes Foto einer echten Wohnung ist nach den Leitlinien der EU-Kommission zu den Transparenzpflichten vom Juli 2026, an denen sich die Aufsichtsbehörden orientieren, deshalb in der Regel ein Deepfake, ob Sie täuschen wollten oder nicht.

Geringfügige Bearbeitung wie Lichtanpassung oder Farbkorrektur macht aus dem Bild dagegen in der Regel kein Deepfake, weil sie kaum berührt, ob das Bild echt wirkt. Die Kommission entwickelt diese Linie am Beispiel der Produktwerbung, wo ein Hintergrund aus rein ästhetischen Gründen in der Regel ohne Label getauscht werden kann; bei Immobilien sind Fassade und Umgebung aber Teil des beworbenen Objekts, kein Hintergrund.

Unsere Faustregel: Korrigiert die KI, was die Kamera gesehen hat, ist das Retusche. Erzeugt sie, was die Kamera nicht gesehen hat, ist das in der Regel kennzeichnungspflichtig.

Dass die Leitlinien „room staging“ erwähnen, hilft Ihnen nicht: Die Stelle betrifft nur, ob ein Werkzeug wie ein Chatbot mit Ihnen spricht. Und eine Immobilienanzeige ist regelmäßig erkennbar rein kommerziell; die abgeschwächte Offenlegung für künstlerische Werke greift daher in der Regel nicht.

Aus Sicht der Wettbewerbszentrale, einer Selbstkontrollinstitution der Wirtschaft, sind Verstöße gegen den AI Act zugleich unlauterer Wettbewerb und damit abmahnbar (Leitfaden Version 2.0 vom 29. Juli 2026); über KI-möblierte Anzeigen hat ein Gericht bislang nicht entschieden. Die allgemeine Grenze: Was ist ein Deepfake?.

Fünf Nein stehen vor fünf Ja: Sie müssen nicht alles labeln. Ein Ja verdient einen eigenen Blick: das Video aus Fotos.

Muss ein Objektvideo aus Fotos gekennzeichnet werden?

In der Regel ja. Ein Video aus Standfotos zeigt eine Kamerafahrt, die nie stattgefunden hat; erzeugt die KI dabei neue Bildinhalte, ist es nach den Leitlinien der EU-Kommission ein Deepfake im Sinne des AI Act und seit dem 2. August 2026 sichtbar zu kennzeichnen.

Sobald die virtuelle Kamera schwenkt, zeigt das Video, was auf keinem Foto war: Die KI erfindet es, bis zu Spiegelungen und Kaminfeuer, mit denen Anbieter werben. Eine Diashow mit Überblendungen ohne KI-erzeugte Inhalte fällt nicht darunter; im Einzelfall bleibt es bei einer Gesamtbetrachtung.

Ein Anbieter von KI-Objektvideos fragte uns, was seine Kunden kennzeichnen müssen, und äußerte den Wunsch, den wir auch von Maklern hören: Das Video soll nicht nach KI aussehen. Die Pflicht bleibt. Der Code of Practice on Transparency of AI-Generated Content, der Praxisleitfaden der EU zu diesen Pflichten, sieht für seine Unterzeichner das Label am Anfang des Videos vor, wo möglich in regelmäßigen Abständen und mindestens nach Unterbrechungen (Deepfakes kennzeichnen: was sichtbar sein muss). Wie dieser Anfragefall im Detail ausgeht, welche Rolle der Videoanbieter selbst hat und welches Label wir empfehlen, steht in der Case Study: Wenn die KI weitermalt.

Ein Objektvideo aus Fotos behandeln Sie deshalb wie jedes KI-Video: Label am Anfang, Hinweis im Anzeigentext. Bleibt die Sorge, dass ein Label die Anzeige schwächt.

Warum das Label kein Makel ist

Ein Label, das sagt, was Foto ist und was Vorschlag, wirkt nicht billig, sondern präzise. Genau diese Information wollen Suchende, und Content Credentials können festhalten, welche Bearbeitungsschritte die KI übernommen hat.

Die Sorge, „KI“ in der Anzeige schrecke Interessenten ab, nehmen wir ernst; drei Argumente sprechen dagegen:

• Suchende wollen die tatsächliche Immobilie sehen. ImmobilienScout24 befragte zwischen Februar und April 2020 insgesamt 542 Suchende nach Gewerbeflächen; 84,5 Prozent hielten es für wichtig, dass die Bilder die tatsächliche Immobilie zeigen.
• „AI modified“ sagt etwas anderes als „AI generated“. Das frei nutzbare EU-Icon „AI modified“ mit einer zweiten Zeile wie „Möblierung virtuell“ unterscheidet Ihr echtes Foto von einem erfundenen Bild; in den Nutzertests der EU-Kommission schnitt das Basis-Icon besser ab, wenn ein Textzusatz dabeistand.
• Content Credentials halten fest, welcher Anteil Foto und welcher KI ist. Das sind Herkunftsnachweise nach C2PA, einem offenen Standard für Herkunftsangaben direkt in der Datei, gespeichert in den Metadaten: unsichtbaren Zusatzinformationen, die Menschen nicht sehen, Prüfsoftware aber auslesen kann. Diese Nachweise können dokumentieren, welche Bearbeitungsschritte mit welchem Werkzeug erfolgt sind, dass das Ausgangsmaterial ein echtes Foto war und wie stark ein Mensch an der Erzeugung beteiligt war.

Zulässig macht ein Label eine irreführende Darstellung allerdings nicht; das bleibt Sache des Wettbewerbsrechts. Dass die Kennzeichnung Upload und Screenshot überstehen sollte, ist ein Nachweis-Argument, keine Rechtspflicht (KI-Wasserzeichen: was bleibt, wenn die Metadaten verschwinden).

So läuft es im Maklerbüro, ohne IT-Abteilung

Sechs Handgriffe pro Anzeige reichen: einordnen, Label ins Bild setzen, Hinweis in den Text schreiben, Video am Anfang labeln, Original und gekennzeichnete Fassung sichern, Dienstleister vertraglich verpflichten.

Das Label gehört ins Bild, kontrastreich und ohne überlagernde Elemente, wie es der Code of Practice für seine Unterzeichner vorsieht; der Anzeigentext ergänzt es dort, wo Sie das Portal nicht steuern. Die Bildrichtlinien von ImmobilienScout24 für Gewerbeimmobilien (Stand September 2026) lassen Wasserzeichen nur zentriert und stark transparent zu; von Text, Logos und Rahmen im Bild rät das Portal ab, eine Regel zu KI-Bildern gibt es dort nicht. Setzen Sie das KI-Label deshalb sichtbar und mit Abstand zum Rand, und behalten Sie die Portalregeln im Blick.

Amtliche Mustertexte gibt es nicht; unsere Wortlaut-Vorschläge: im Bild das EU-Icon „AI modified“ plus „Möblierung virtuell (KI)“; im Video „AI modified“ am Anfang plus „Video aus Fotos erzeugt (KI)“; im Anzeigentext „Einzelne Bilder wurden mit KI bearbeitet (virtuelle Möblierung). Die Immobilie wird unmöbliert übergeben.“ Das „KI“ gehört hinein, weil das Gesetz genau diese Offenlegung verlangt; ohne KI-System bleibt es bei „virtuell möbliert“. Die vollständige Anleitung: KI-Bilder kennzeichnen: Schritt für Schritt. Die sechs Handgriffe sind nach der zweiten Anzeige Routine und fördern nebenbei die KI-Kompetenz, die der AI Act von Betreibern erwartet.

Fazit: KI-Bilder in Immobilienanzeigen kennzeichnen heißt labeln, was KI ist, und belegen, was echt ist

KI-möblierte Räume und Videos aus Fotos sind in Immobilienanzeigen Alltag und zeigen einen Zustand, den es so nicht gibt. Der AI Act knüpft die Pflicht an die Rolle: Wer ein KI-System in eigener Verantwortung nutzt und die Bilder beruflich einsetzt, ist Betreiber und muss seit dem 2. August 2026 sichtbar offenlegen, dass mit KI erzeugt oder verändert wurde. Zu tun ist zweierlei: nur labeln, was gelabelt werden muss, und die sechs Handgriffe so einrichten, dass Sie belegen können, was Sie eingestellt haben. Alle Beiträge der Serie: Überblick zur KI-Kennzeichnungspflicht.

Der Makler will zwei Dinge zugleich: möglichst wenig labeln und auf der sicheren Seite sein. Dafür haben wir mintys gebaut, die KI-Kennzeichnungsapp von on:mint: Eine Vorprüfung schlägt vor, ob ein Bild überhaupt ein Label braucht; das sichtbare Label sitzt direkt im Bild, auf Wunsch im Corporate Design und beim Formatwechsel an derselben Stelle; dieselbe Kennzeichnung steht maschinenlesbar nach C2PA in der Datei; ein unsichtbares Wasserzeichen in den Bildpunkten übersteht Zuschnitt, Kompression und erneutes Hochladen, also die übliche Bearbeitung; und der Eintrag hält fest, wann und von wem gekennzeichnet wurde. So trägt jedes Bild seinen digitalen Pass, und Sie haben den Nachweis, auch für ganze Bild- und Videoserien. Wie mintys im Einzelnen arbeitet: KI-Kennzeichnung mit mintys.

Ob die Herkunftsangaben nach dem Upload noch da sind, zeigt on:mint Verify, eine kostenlose Browser-Erweiterung für Chrome: Sie prüft per Rechtsklick jedes Bild im Netz auf Content Credentials, on:mint-Herkunftsnachweise und KI-Kennzeichnung. on:mint hat den Code of Practice on Transparency of AI-Generated Content unterzeichnet und kennzeichnet nach dessen Verfahren. Die EU-Kommission hat den Code im Juli 2026 als angemessenes Instrument bestätigt, um die Kennzeichnungspflichten zu erfüllen; nach ihren Leitlinien ist er der bislang einzige EU-weit anerkannte praktische Rahmen, um die Einhaltung zu belegen. Wer mit mintys kennzeichnet, kennzeichnet im Einklang mit dem Code und kann mit weniger Auskunftsersuchen der Aufsicht rechnen: Zusätzliche Nachweise erwarten die Leitlinien vor allem von Unternehmen, die ihre Kennzeichnung nicht an einem anerkannten Kodex ausrichten.

Zum Kostenrisiko: Der AI Act sieht für Verstöße gegen die Kennzeichnungspflicht Geldbußen von bis zu 15 Millionen Euro oder, bei Unternehmen, bis zu 3 Prozent des weltweiten Jahresumsatzes vor, je nachdem, welcher Betrag höher ist. Für kleine und mittlere Unternehmen gilt der jeweils niedrigere Betrag. Dazu kommt die Abmahnung: Die Wettbewerbszentrale wertet Verstöße gegen den AI Act als unlauteren Wettbewerb und hat im Juli 2026 eine Beschwerdestelle für KI-Fälle eingerichtet, ausdrücklich auch für fehlende oder falsche Kennzeichnung KI-generierter Werbung. Mit Abmahnungen, also Unterlassungsaufforderungen samt Kostennote, ist deshalb zu rechnen. Was ein Verstoß im Einzelnen kostet: Was ein Verstoß kostet.

Drei Wege im Vergleich. Gegenüber dem Betrachter zählt allein das sichtbare Label; der Nachweis zählt, wenn Dritte Ihr Bild ohne Label weiterverbreiten oder jemand bestreitet, dass es gekennzeichnet war:

Mit mintys erfüllen Sie Ihre Kennzeichnungspflicht nach dem AI Act ganz einfach in einem Durchgang: einordnen, Label ins Bild oder Video, Content Credential in die Datei, Wasserzeichen in die Bildpunkte, Nachweis inklusive. Sichtbar kennzeichnen nach Art. 50 AI Act: Jetzt Exposé-Bilder kennzeichnen.

Häufig gestellte Fragen